외국인 투자자를 위한 FAQ

1.외국인도 일본 부동산을 살 수 있나요?

네. 일본은 일반적으로 부동산 소유에 국적이나 거주 자격 제한을 두지 않습니다. 일본인, 일본에 거주하는 외국인, 비거주자 모두 부동산을 매입·소유·매각할 수 있습니다. 다만 국경 간 지급이나 일부 지정 토지에는 별도의 신고 규정이 적용될 수 있습니다.

2.매입하려면 비자나 일본 거주 자격이 필요한가요?

아니요. 부동산 매입 자체에는 일본 거주 자격이 필요하지 않으며, 매입만으로 체류 자격을 얻을 수도 없습니다. 민박 운영은 별도로 규제되는 사업입니다. 신고할 때 신원 및 연락처 정보를 제출해야 하며, 집주인이 부재하거나 해외에 거주한다면 일반적으로 일본의 등록 주택숙박관리업자에게 운영을 위탁해야 합니다.

3.‘중요토지 등 조사법’(重要土地等調査法)이란 무엇인가요?

이 법은 2022년에 전면 시행되었습니다. 정부가 일부 국가안보시설 주변과 국경 낙도 등의 지정 구역 내 토지 이용을 조사할 수 있도록 한 법입니다. 소유 자체가 금지되는 것은 아닙니다. 다만 지정된 특별주목구역에서 토지 또는 건물의 면적이 200㎡ 이상인 거래는 원칙적으로 사전 신고가 필요합니다. 구역은 위치별로 지정되므로 지방자치단체 전체가 대상이라고 단정하지 말고 공식 지도를 확인하세요.

일본 내각부: 지정 구역 및 신고 공식 정보(일본어)

4.외국인의 토지 매입을 제한하는 규정이 있나요?

2026년 8월 현재 일본에는 외국인의 토지 소유를 전면 금지하는 법률이 제정되어 있지 않습니다. 정부가 추가 규정을 검토하고 있지만 제안이나 정책 논의가 곧 시행 중인 법률을 뜻하지는 않습니다. 개별 거래에는 현행 신고, 외환, 농지 및 지정 구역 관련 규정이 적용될 수 있습니다.

5.외국인이 민박을 시작하려면 어떤 절차가 필요한가요?

1. 요건을 충족하는 부동산을 매입하거나 임차합니다. 일반적으로 본인 명의로 소유권을 등기할 수 있습니다.
2. 부동산이 법률상 ‘주택’ 요건을 충족하고, 임대차계약 및 공동주택 관리규약이 민박 운영을 허용하는지 확인합니다.
3. 도도부현 또는 권한을 위임받은 시구정촌에 주소와 연락처 등 필수 정보를 포함한 주택숙박사업자 신고(住宅宿泊事業者届出)를 제출합니다.
4. 부동산에 거주하지 않는 경우(비거주 소유자는 보통 이에 해당), 법정 예외가 없다면 등록 주택숙박관리업자에게 위탁합니다.
5. 소방 안전, 숙박자 명부, 정기 보고, 연간 180일 제한 및 지방자치단체 조례를 준수합니다. 본 지도는 초기 조사에 활용할 수 있습니다.

6.Airbnb 정산을 받으려면 일본 은행 계좌가 필요한가요?

일본 은행 계좌가 있으면 편리한 경우가 많지만, 이용 가능한 정산 방법은 플랫폼, 계정 국가, 통화 및 결제 서비스 제공업체의 현행 규정에 따라 달라집니다. 해외 정산 수단을 이용할 수 있는 경우도 있습니다. 정산금을 어디에서 받든 일본의 납세 및 신고 의무가 적용될 수 있습니다.

7.알리페이나 위챗페이로 결제할 수 있나요?

네. Pro 및 Agency 구독 모두 신용카드 외에 알리페이와 위챗페이를 지원합니다. 국제 신용카드 이용이 제한적인 중국 본토 고객에게 특히 유용합니다.

참고: 사용 가능한 신용카드가 있으면 구독 자동 갱신은 기본적으로 신용카드로 결제됩니다. 알리페이 또는 위챗페이는 최초 구독과 수동 갱신에 사용됩니다.

8.어떤 세금이 부과되나요?

• 부동산 취득세(1회 부과, 세율과 감면은 조건에 따라 다름)
• 고정자산세(일반적으로 평가액의 1.4%, 도시계획세가 추가될 수 있음)
• 임대 또는 숙박 소득에 대한 일본 소득세
• 사업이 과세 대상이고 관련 기준 또는 선택 요건을 충족하는 경우 소비세(JCT)
• 지급 유형과 적용 조세조약에 따라 비거주자에게 지급되는 일부 일본 원천 부동산 관련 대금에 20.42% 원천징수 가능

구체적인 세무 처리는 개별 상황에 따라 달라집니다. 일본 내 납세관리인을 선임하고 자격 있는 세무사와 상담해야 할 수 있습니다.

9.한국에서 투자금을 해외로 송금할 때 어떤 신고가 필요한가요?

한국 거주자가 5,000만 원을 초과하여 해외로 송금할 때는 한국은행에 신고해야 하며, 해외투자 누계액이 미화 500만 달러를 초과하면 한국은행의 사전 승인이 필요합니다. 송금 목적과 투자 구조에 따라 신고 기관 및 제출 서류가 달라질 수 있으므로 송금 전에 지정거래외국환은행에 적용 절차를 확인하세요.

10.5억 원 초과 해외금융계좌를 신고해야 하나요(해외금융계좌 신고)?

네. 한국 거주자 또는 내국법인이 보유한 해외금융계좌 잔액의 합계가 어느 월 말 하루라도 5억 원을 초과하면 일반적으로 다음 해 6월에 국세청에 계좌 정보를 신고해야 합니다. 미신고 또는 과소신고 시 과태료 등 불이익을 받을 수 있습니다. 또한 한국과 일본은 공통보고기준(CRS)에 따라 신고 대상 금융계좌 정보를 교환합니다.

국세청: 해외금융계좌 신고 안내

11.한일 조세조약상 외국납부세액공제는 어떻게 적용되나요?

지급 유형에 따라 비거주자에게 지급되는 일부 일본 원천 부동산 관련 대금에는 일본에서 20.42%가 원천징수될 수 있습니다. 한국 세법상 거주자는 관련 소득을 한국에도 신고하고, 한국의 공제 한도와 증빙 요건 내에서 일본에 납부한 적격 세액에 대해 외국납부세액공제를 적용받아 동일한 과세소득의 이중과세를 조정할 수 있습니다. 조약상 소득 구분과 공제액 계산은 사실관계에 따라 달라지므로 양국의 자격 있는 세무 전문가와 상담하세요.

12.지방자치단체 조례는 어떤 영향을 주나요?

주택숙박사업법은 전국적으로 영업일을 연간 180일로 제한합니다. 지방자치단체는 주거지역의 평일 영업 제한이나 학교 주변 제한 등 더 엄격한 규정을 둘 수 있습니다. 본 지도는 조사된 지역 규정을 시각화하며, 지역을 클릭하면 점수 내역을 볼 수 있습니다. 단, 현행 조례는 반드시 해당 지방자치단체에 확인하세요.

13.매입 후 조례가 바뀌면 어떻게 하나요?

매입 후 지역 규정이 바뀔 수 있으며, 개정 조례마다 시행일이나 기존 사업자에 대한 경과조치가 다를 수 있습니다. 도쿄의 여러 구가 2025~2026년에 변경안을 채택했거나 검토했습니다. 기존 신고가 자동으로 종전 규정을 적용받는다고 생각하지 말고, 매입 전과 운영 중에 확정된 조문, 시행일 및 지방자치단체 지침을 확인하세요.

14.공식 정보는 어디에서 확인할 수 있나요?

• 일본 국토교통성·관광청 민박제도 포털 사이트
• 일본정부관광국(JNTO)
• 대상 지방자치단체의 민박, 보건소, 소방 안전 및 도시계획 담당 부서

16.어떤 언어를 지원하나요?

이 FAQ는 영어, 중국어 간체(简体中文), 한국어로 제공됩니다. 지도 화면의 중국어 및 한국어 라벨 번역도 지원합니다. 다른 문서의 전체 번역이 필요하면 문의해 주세요.